Pour une collaboration réussie avec un architecte

Nouveau sujet qu’il nous a paru essentiel de traiter pour vous accompagner au mieux dans vos projets de transformation ou de réhabilitation d’un bien : comment gérer au mieux des travaux, quels qu’ils soient, avec un architecte (DE, Diplômé d’Etat, nouveau nom du diplôme qui vient remplacer DPLG depuis 2007 ndlr) ? Se lancer dans de tels projets, souvent d’envergure, peut en effet difficilement s’affranchir des compétences de ce dernier, or une collaboration harmonieuse et efficace sous-entend une vraie compréhension mutuelle et un travail en bonne intelligence. Trop nombreuses, malheureusement, sont les situations de mésentente par défaut de communication et de connaissance de la prestation. Les conséquences peuvent être dommageables, alors qu’elles pourraient, le plus souvent, être facilement évitées.

Il faut savoir qu’un architecte est là pour imaginer avec vous votre futur lieu de vie, il est donc, avant toute chose, nécessaire de sélectionner avec soin celui ou celle dont le style et les références correspondent le mieux au résultat que vous souhaitez. Pour cela vous pouvez solliciter votre réseau, rechercher sur internet ou encore exploiter l’une des nouvelles plateformes web de mises en concurrence.

En parallèle vous avez -bien sûr- réfléchi à votre brief (le cahier des charges) et parfaitement calibré votre budget.

Le brief doit rester très généraliste tout en exprimant vos besoins (attention à rester réalistes ?), mais sans rentrer dans le détail d’un éventuel projet que vous auriez pré-imaginé. Le rôle de l’architecte est bel et bien de mettre en œuvre votre projet selon les contraintes données et non d’appliquer vos idées trop précises. Vous risqueriez d’être déçus et de vous couper d’une vision plus créative et professionnelle.

Pour le budget le maître-mot selon nous est la totale transparence avec votre futur partenaire. En lui livrant toutes les bases financières du projet il pourra calibrer au mieux le rapport prestations architecturales/travaux tout en anticipant les 10 à 15% de dépassement quasi systématiques pour parer aux surprises que de tels travaux réservent dans la plupart des cas. Aucun intérêt ici à faire de la rétention d’information car cela risque de biaiser la budgétisation globale du projet et n’établit pas le rapport de confiance nécessaire dès le premier échange.

Un architecte se rémunère le plus souvent en honoraires calculés selon un pourcentage sur le montant des travaux réalisés, entre 8 et 15% selon l’ampleur du budget travaux (les 15% correspondant aux très petits chantiers ndlr). Il s’agit dans le contrat architecte d’un simple estimatif coûts travaux -non contractuel puisque simple estimatif-, réajustable en fin de chantier sur les réels montant dépensés. Attention le premier écueil à éviter se trouve ici : croire que la rémunération finale de l’architecte sera systématiquement celle annoncée dans le contrat, alors qu’à la signature de ce contrat le projet n’a pas encore été dessiné. Ce que vous signez à ce stade est plus de l’ordre d’un mode de calcul des honoraires que des montants définitifs.

Dernière chose, au delà des références, du brief et des tarifs, l’humain est essentiel. Il faut être à l’aise avec la personne en face de vous car vous allez passer beaucoup de temps ensemble par la suite. Confiance, écoute, fluidité de communication… sont les clés de la relation.

À partir de là tout commence… Vous allez avoir besoin de lui pour créer et réaliser votre projet, mais attention il aura besoin de vous pour avancer au mieux. Vous, en tant que « maître d’ouvrage » devez donc maîtriser en amont les différentes phases de travail et le périmètre d’intervention de chacun lors de chacune d’elles. Cela vous permettra notamment d’anticiper au mieux.

Les 4 grandes phases à connaître :

La première, celle que l’on appelle « l’esquisse » comprend :

1. Une étude de faisabilité du projet avec, en majeure partie, la vérification des règles d’urbanisme auxquelles le projet se soumet, de la viabilité du terrain et de la faisabilité financière rapport à votre budget.
2. La toute première vision du projet -et la plus décisive- sous forme d’esquisse et que l’on appelle « étude préliminaire ». L’architecte à ce stade livre des plans sommaires et des images perspectives en 3D projetant votre projet. C’est la première synthèse de toutes les données du brief, c’est LE moment d’apporter vos commentaires, critiques ou améliorations. A ce stade, si vous n’êtes pas du tout satisfait et que vous ne voyez pas d’issue favorable pour la suite de la, vous pouvez sortir du contrat en ne payant que l’esquisse. Peu de gens le savent.
3. L’avant-projet sommaire ou APS prend en compte vos remarques. Vous pourrez encore en émettre pour prise en compte dans la phase d’après : l’avant-projet définitif.
4. L’avant-projet définitif ou APD est donc le projet finalisé prenant en compte l’ensemble de vos remarques. Vous pouvez encore faire des commentaires d’ordre d’aménagement intérieur, mais plus « toucher » à l’enveloppe du bâtiment, car c’est sur cette base que va être déposé le permis de construire. Des modifications structurelles alors que l’architecte a suivi vos demandes pourraient entrainer une phase additive avec honoraires supplémentaires.

Les étapes 1 et 2 peuvent se faire en parallèle de votre achat immobilier afin de valider la pertinence de votre projet global. Si vous décidez d’abandonner le projet, seules ces 2 étapes seront dues à l’architecte.

La seconde est la phase administrative :

1. Le permis de construire (PC) ou déclaration préalable (DP) consiste en l’élaboration et le dépôt en mairie du dossier de permis de construire. Il faut anticiper le délai d’instruction qui est variable selon les communes et selon le type de poser déposé (de 2 à 8 mois sachant que la mairie, indépendamment de l’architecte, souvent pour se donner du temps et se prémunir contre tout recours, peut réclamer des pièces complémentaires à tout moment, relançant au point de départ le délai d’instruction).
2. La demande d’accord de co-propropriété (si besoin) pour demander un accord en assemblée générale. L’architecte peut éventuellement être présent pour expliquer son projet, ce qui rassure les copropriétaires.

La troisième phase (en parallèle de l’instruction du PC ou DP) est l’élaboration du dossier technique :

1. Le projet de conception générale (PCG) consiste à l’élaboration de plans plus détaillés avec des zooms pour rentrer dans le détail de l’exécution du projet. C’est une étape longue et méticuleuse qui nécessite du temps.
2. La consultation des entreprises par l’architecte, qui envoie le PCG avec un cahier des clauses techniques et particulières (PCCTP) afin d’obtenir un ou plusieurs devis. Vous pouvez lui soumettre vos entreprises qu’il consultera. Les devis reçus sont des premiers jets entrainants négociations et, éventuellement, des modifications minimes sur le projet pour rentrer dans votre budget. Le choix final se fait de concert entre l’architecte et vous, les points clés étant le sérieux de l’entreprise, la qualité de son devis et là encore le contact humain. Il vaut mieux ici suivre le conseil de l’architecte qui pourra dans le cas contraire se libérer de toute responsabilité.

La dernière phase est le suivi du chantier :

1. Le marché de travaux est un contrat, rédigé par l’architecte, qui vous lie à l’entreprise retenue. L’entreprise est indépendante de l’architecte qui est juste là pour arbitrer entre vous et eux. En conséquence, vous devez impérativement vérifier dans le contenu votre accord sur les délais, les pénalités de retard, les assurances de l’entreprise, les modalités de paiement, les garanties, les conditions de sortie… L’architecte n’est pas signataire, c’est bien vous, et uniquement vous, qui contractualisez.
2. Le suivi du chantier jusqu’à la réception des ouvrages sera effectué par l’architecte ou équivalent maître d’œuvre à raison d’une visite hebdomadaire. Il est préférable que vous soyez présents à ses réunions de chantier. L’enjeu de ses réunions étant de vérifier que le chantier s’exécute conformément aux plans de l’architecte d’une part et conformément au planning pour ne pas subir des dépassements de délais. Les causes des retards classiques pouvant être les conditions météorologiques, une défaillance de l’entreprise qui peut trainer pour différentes raisons et dans ce cas l’architecte doit trouver des solutions avec l’entreprise pour y remédier, mais aussi si des changements de dernière minute interviennent de votre fait et dans ce cas le retard vous est imputable.

Il faut retenir de cette phase sa dimension tripartite entre 3 entités indépendantes : vous, l’architecte, et l’entreprise de travaux.

En résumé un projet de construction ou « acte de bâtir » est aussi important que l’achat de votre bien immobilier puisque c’est lui qui donnera vie à votre projet définitif. Il faut donc y consacrer du temps et de l’énergie, en amont et tout au long du projet avec son architecte, pour assurer les conditions de son succès final.