LE RENOUVEAU DES VILLES MOYENNES, UNE TENDANCE DE FOND ?

De plus en plus saturées, les grandes métropoles françaises perdent du terrain face aux villes dites « moyennes ». Les prix des biens immobiliers ont augmenté de 8% en un an, du jamais vu depuis 2007. La demande explose, et les prix, eux, ne sont pas à la baisse. De surcroît, les modes de vie évoluent et l’essor du télétravail et des moyens de communication digitaux ouvre de nouveaux horizons. Ainsi, que ce soit pour vivre ou pour investir, les villes moyennes séduisent de plus en plus, boostées par des liaisons ferroviaires facilitées et un dynamisme grandissant. Alors, faut-il davantage investir dans ces nouvelles villes attractives ?

Crédit photo : Office de tourisme de Quimper

Les villes moyennes, le nouvel eldorado immobilier

Arrivée de la ligne à grande vitesse (LGV), accélération du développement économique, culturel et social, nouveaux projets immobiliers… Mais aussi besoin d’un nouveau cadre de vie plus léger et moins stressant, les actifs se tournent de plus en plus vers des villes de plus petite envergure. De nombreuses villes entre 60 000 et 100 000 habitants mettent le paquet depuis plusieurs années pour attirer les grands déçus des métropoles. Et pour cause, certaines villes sont devenues difficilement accessibles, avec une hausse considérable du prix de l’immobilier, comme Paris (9 890 euros le m2 en moyenne), Lyon ou encore Bordeaux (4 320 euros le m2). Ainsi, la question d’investir dans ces grandes métropoles interroge, et pousse les acheteurs à se tourner vers des lieux plus florissants pour vivre et investir. Poitiers, par exemple, se situe à seulement 1h30 de TGV de Paris, avec des prix immobiliers intéressants, autour de 1 600 à 1 700 euros le m2. Avignon, Calais ou encore Quimper elles aussi attirent une population de plus en plus séduite par un cadre de vie et qui cherche un équilibre. Le développement du télétravail permettant aujourd’hui aux salariés d’entreprises et aux indépendants de construire une vie plus abordable à quelques heures seulement des sièges d’entreprises.

Crédit photo : Office de tourisme du grand Avignon

Un rendement intéressant

Côté rendement, ce n’est plus un mystère, investir dans les grandes villes comme Paris n’est plus aussi intéressant que par le passé. En effet, la rentabilité brute d’un achat immobilier à Paris est maintenant inférieure à 4% selon Rendementlocatif.com, une entreprise bordelaise qui développe des outils de mesure de la rentabilité locative réelle d’un bien immobilier. Mais si certaines grandes métropoles en France voient leurs taux de rendement brut baisser vers le seuil de 5%, certaines villes moyennes conservent un taux de rendement encore très intéressant. C’est le cas par exemple de Saint-Quentin (9,1% de rendement brut) qui devient la ville la plus rentable de France devant Mulhouse (9%). Les deux villes remportent les deux premières places du podium. Surprise de ce classement, Marseille est la seule grande métropole à rester dans le classement, avec 8,80%.

Loi Denormandie

Une loi importante est venue appuyer ce nouveau phénomène des villes moyennes : celle du « Dénormandie ancien ». Véritable coup de pouce fiscal pour la rénovation de biens anciens, elle fut lancée il y a un an par Julien Denormandie, ministre du logement et de la ville. Cette nouvelle aide fiscale permet désormais aux investisseurs bailleurs de logements anciens dans les centres villes d’accélérer leur rénovation grâce à une réduction d’impôts intéressante. L’idée est de remettre rapidement sur le marché des bâtiments vides ou en piteux état et d’accélérer l’investissement dans certaines zones délaissées. L’enjeu est bel et bien de soutenir les travaux de réhabilitation de grande ampleur de biens laissés à l’abandon, afin de redynamiser des villes, pour leur offrir de nouvelles opportunités d’emploi, d’environnement, et de mobilité. Jusqu’à 90% des annonces éligibles à ce système sont situées dans les villes moyennes, soit plus de 220 communes françaises. Un véritable bon plan pour ces villes, qui vont procéder à la rénovation de logements, qui attirera de nouveaux locataires au fort pouvoir d’achat, favorisera les nouveaux commerces de proximité et la rénovation d’autres logement.

Crédit photo : Office de tourisme de Mulhouse

Les villes prometteuses

Parmi les villes moyennes les plus prometteuses, nous vous avons sélectionné nos coups de cœur, en fonction de leur emplacement stratégique, de leur dynamisme urbain et des prix intéressants des biens. C’est le cas d’Angers, désormais éligible à la loi Pinel sur le logement neuf, qui permet à un investisseur d’obtenir une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du montant de l’achat en contrepartie de la mise en location du logement pendant une période de 6, 9 ou 12 ans. Du côté des prix, dans le neuf, ils s’élèvent entre 2.900 et 4.000 euros le m2, pour une ville dynamique à seulement 1h30 de Paris. Plus près encore, à 1h de train de la capitale, Orléans attire également grâce à une ligne LGV efficace, et des prix qui s’échelonnent en moyenne autour de 2000 euros le m2.

Dans la région attractive du Sud-ouest, Pau ouvre grands ses portes sur l’arrête des Pyrénées. D’après la carte publiée par le Journal du dimanche fin 2019, la ville de 77 000 habitants propose des biens autour de 1950 euros le m2. Le JDD l’a intégré à sa sélection de villes moyennes où l’on peut encore faire de bonnes affaires, aux côtés de Béziers (1 130 euros le m2), Avignon, dont les prix oscillent autour de 2000 euros du m2, ou encore Nancy, et son charmant centre-ville où il faut compter environ 2000 euros du m2.

La côte atlantique n’est pas en reste, avec la Rochelle qui rayonne par sa qualité de vie agréable, son temps doux et ensoleillé et ses 3.663 €/m2 en moyenne. La commune côtière fait partie des dix villes qui connaissent le plus fort taux d’ensoleillement de France, une zone littorale privilégiée.

Crédit photo : Office de tourisme de La Rochelle

Les villes moyennes continuent leur essor et ne semble pas vouloir s’arrêter. Une tendance qui se confirme donc, que ce soit pour vivre ou pour investir, avec des opportunités que les grandes métropoles saturées ne permettent plus. Alors, quelle ville choisirez-vous…?