Marchand de bien … késako ? Decryptage d’un métier mal connu

Nouveau volet de notre rubrique Eclairage d’Expert : l’activité de marchand de bien. Chez Espaces-Atypiques nous sommes régulièrement amenés à être au contact de cette profession et, force est de constater à quel point ce métier pâtit d’une réputation peu positive. La méfiance prévaut souvent lorsqu’il s’agit d’acheter ou de vendre à un marchand de biens…. Les idées reçues sont nombreuses : sans foi ni loi, étique douteuse, gain d’argent facile etc. Les marchands de bien sont souvent pointés du doigt alors que l’activité de marchand de biens est loin d’être nouvelle, déjà au XVIIe siècle de grands domaines à la campagne faisaient l’objet d’achat en vue de leur revente après morcellement… Décryptage d’un métier mal connu.

Un marchand de biens est une personne dont l’activité professionnelle est d’acheter et de vendre des biens immobiliers : immeubles, maisons, fonds de commerce, logements ou parts de sociétés immobilières type SCI. Il se distingue de l’agent immobilier en étant le propriétaire du bien qu’il vend ou revend, alors qu’un agent immobilier est un intermédiaire entre un vendeur et un acheteur.

Il s’agit d’une profession risquée qui nécessite une bonne connaissance du marché de l’immobilier, de fortes capacités de négociation, un réseau solide… et un capital financier pour se lancer. Les clés de ce métier restant de trouver un bien à rénover, d’avoir accès au crédit, de savoir anticiper les prix du marché, de bien calculer le temps et l’argent que coûtera la rénovation et d’anticiper les délais de vente.

Tout le monde peut s’improviser marchand de biens, mais ceux qui réussissent ont une solide connaissance de l’immobilier alliée à des connaissances techniques et juridiques, notamment en ce qui concerne le droit de l’urbanisme. Il existe en effet un très grand nombre de réglementations à respecter : droits de préemption des mairies, droits des locataires en place, mise aux normes d’habitabilité, changement d’affectation des locaux… Sans même parler de la fiscalité spécifique à laquelle ils sont soumis.

Concrètement, le marchand de bien cherche en permanence à acquérir des biens immobiliers ou des ensembles de biens immobilier qui offrent une marge à la revente car achetés le plus possible en dessous du prix du marché. Cette revente peut intervenir après avoir réalisé une opération spécifique comme une découpe en plusieurs lots, des travaux, voire une rénovation complète. Le but final étant de revendre environ 30% minimum au dessus du prix d’achat pour s’assurer une gain substantiel.

Les opérations s’appuient presque toujours sur un crédit bancaire court terme à différé total de 24 mois maximum qui permet de réaliser un cycle d’achat/découpe/travaux/améliorations/revente complet sans engager de frais trop importants. A noter que l’un des leviers des marchands de biens pour optimiser leur opération est la réalisation à bas coût des travaux via divers réseaux, voire la réalisation par eux-même.

Le marchand de biens vend le plus souvent à prix marché voire en dessous. Pas de méfiance donc à avoir de ce côté-là. C’est sur le prix d’acquisition du bien que se fait au final une bonne partie de la marge et sur les travaux de réhabilitation ou de « transformation ». Le marchand de biens achète généralement à bon prix et engage le strict nécessaire de travaux pour valoriser le bien et l’adapter à la demande. Ces travaux sont réalisés par des artisans avec qui il travaille régulièrement et cette récurrence lui permet d’obtenir de bons tarifs.

« Techniquement » parlant, voici quelles sont les spécificités des marchands de bien :

En terme de statut juridique le marchand de biens est avant tout un commerçant. Il remplit des obligations classiques de commerçant : inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), tenue d’une comptabilité ou établissement de comptes annuels… En terme de statut il a crée une société, SAS, SARL, EURL, SASU, SCI ou SSCV, auprès d’une Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI), l’avantage des sociétés commerciales étant de protéger son patrimoine personnel en cas de litige, notamment car en tant que vendeur professionnel il est responsable des vices cachés des biens qu’il vend.

La SCI est un cas particulier car elle ne peut pas exercer d’activité commerciale alors même que l’activité de marchand de biens est une activité commerciale (son but est de faciliter la transmission de patrimoine en balayant les problèmes d’indivision ndlr). Elle n’est utilisée que par les marchands qui achètent des immeubles pour faire de la location, non meublée seulement car l’activité de location meublée est également commerciale…

Ceux qui achètent pour construire et revendre choisissent quelque fois de passer par la SCCV, société civile immobilière de construction vente (dans ce cas une SCCV est créé pour chaque opération effectuée).

En ce qui concerne la fiscalité, en tant que commerçant professionnel, le marchand de biens est soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et est assujetti à la TVA sur ses marges. Il est exonéré des droits de mutation (tous les droits et taxes perçus par le notaire pour le compte de l’État et des collectivités à chaque changement de propriétaire, de l’ordre de 7 à 8% pour les particuliers ndlr) s’il revend un bien immobilier dans les cinq ans qui suivent son achat. Cette exonération vaut à l’exception des acquisitions d’immeubles qui supportent le droit d’enregistrement au taux réduit de 0,60 %. Le bénéfice de ce régime est subordonné à condition, notamment qu’ils prennent dans l’acte d’acquisition l’engagement de revendre dans un délai de quatre ans. À défaut de revente dans le délai imparti de 4 ans, le marchand de biens est tenu d’acquitter les droits et taxes de mutation dont la perception a été différée, auxquels s’ajoutent un droit supplémentaire de 1 % et l’intérêt de retard de 0,75 % par mois.

Le marchand de biens est assujetti à la TVA sur ses marges brutes (TVA =  marge brute x 0.2). La marge brute est la différence entre le coût de l’acquisition plus celui des travaux de réparation et rénovation, et le prix de la revente. Elle peut être déduite pour les charges de copropriété, les frais de gestion, l’achat de fournitures nécessaires, etc. En pratique il existe un certain nombre de circonstances qui font que le mécanisme de la TVA s’applique différemment (revente de l’immeuble après un délai de 4 ans par exemple).

L’absence de taxe sur la plus-value, le gros avantage d’acheter sous le statut de marchand de biens plutôt qu’en nom propre… le marchand de bien n’est pas assujetti à la taxe sur la plus value alors que le but est bel et bien d’acheter pour revendre à un prix plus élevé.

A noter que si à la lecture de ces dernières lignes vous décidez de vous installer en tant que marchand de biens c’est très simple. Cette profession n’étant pas réglementée, vous n’avez pas besoin d’être titulaire d’un diplôme particulier et de la carte professionnelle. Il suffit de créer votre société en vous rendant au guichet unique de votre CCI et en justifiant de votre intention professionnelle : la qualité d’un marchand de biens repose sur deux critères : le caractère régulier des ventes et l’intention spéculative du commerce. Le plus difficile étant de réunir les fonds nécessaires pour débuter… Bonne chance !

Sources/Pour aller plus loin :

Journal du net => Qu’est-ce qu’un marchand de biens ? 

Legalstart => Quel statut pour un marchand de biens ?

Alliance-habitat.com => Marchand de biens, un métier qui résiste aux crises

L’étudiant => Le marchand de biens jongle avec les appartements

Immocratie => Marchand de biens, passion de la pierre et amour du risque